11 Tips untuk menghindari penyitaan

Khawatir Anda tidak akan dapat melakukan pembayaran hipotek? Lindungi rumah dan investasi Anda dengan saran ahli ini

Foto oleh Mark Weiss

Kamu ketakutan. Anda membeli rumah beberapa tahun yang lalu atau dibiayai kembali untuk memenuhi pengeluaran, dan Anda khawatir Anda tidak akan bisa mengikuti pembayaran. Anda mungkin salah satu dari jutaan orang Amerika yang berisiko dengan subprime adjustable-rate mortgage (ARM) yang suku bunganya akan direset ke persentase yang jauh lebih tinggi akhir tahun ini, atau Anda mungkin peminjam utama yang mengambil jenis nontradisional yang berbeda. hipotek. Anda bahkan mungkin mendapatkan informasi terbaru tentang hipotek konvensional Anda, tetapi khawatir dengan PHK perusahaan dan meningkatnya biaya.

Baca terus: Peluang untuk menghindari penyitaan meningkat. Ada alat baru untuk refinancing, pemerintah menjanjikan solusi, dan beberapa pemberi pinjaman telah secara sukarela setuju untuk membekukan suku bunga hipotek tertentu. Situs ini mewawancarai penasihat krisis perumahan dan spesialis kredit di seluruh negeri dan memberikan 11 tips utama untuk membantu Anda menjaga rumah Anda tetap berada di tangan Anda sendiri.

1. Kerjakan pekerjaan rumah Anda. Pendukung perumahan mengatakan alasan mengapa banyak pemilik rumah berakhir dengan pinjaman yang tidak terjangkau adalah mereka tidak memahami ketentuan pinjaman mereka atau ditipu oleh pemberi pinjaman yang ganas. "Sebagian besar dari orang yang kita lihat adalah orang-orang yang menerima pinjaman yang semestinya tidak pernah mereka dapatkan, " kata Phyllis Salowe-Kaye dari Citizen Action, agen konseling krisis hipotek terbesar di New Jersey. Jika Anda tidak mendapat informasi saat mendapat hipotek, pastikan Anda tidak mengulangi kesalahannya sekarang. Untuk saran dasar tentang pembiayaan kembali, konsultasikan dengan Departemen Perumahan dan Pengembangan Perkotaan AS. Banyak negara bagian juga memposting saran untuk pemilik rumah yang tertekan pada jaksa agung mereka, departemen perbankan, atau situs web agen keuangan perumahan.

2. Panggil pemberi pinjaman Anda saat kepala Anda masih di atas air. Jika kredit Anda telah dikuras, Anda akan kehilangan kekuatan negosiasi. Juga, program baru untuk mencegah penyitaan menargetkan orang-orang yang belum memiliki masalah kredit. Di bawah Project Lifeline yang baru diumumkan, misalnya, enam pemberi pinjaman utama - Bank of America, Citigroup, Countrywide Financial, JP Morgan Chase, Washington Mutual, dan Wells Fargo - telah sepakat untuk menunda proses penyitaan selama 30 hari untuk peminjam yang memenuhi syarat dengan kredit yang layak peringkat yang mencari untuk menjaga rumah mereka.

3. Buka semua surat dari bank. Beberapa pemberi pinjaman subprime, seperti Washington Mutual, menelepon atau menulis pelanggan ARM enam atau lebih bulan sebelum reset untuk menawarkan bantuan.

4. Harapkan penyelamatan membutuhkan waktu. "Terlalu banyak orang yang mencoba menyelesaikan masalah dengan saran take-away cepat, " kata Salowe-Kaye. "Anda tidak bisa menyelesaikan ini dengan satu panggilan telepon." Saluran bantuan macet, perlu waktu lama untuk mencapai orang yang melayani pinjaman Anda, dan tidak mungkin untuk mengetahui berapa banyak pemilik rumah yang benar-benar akan bertahan di rumah mereka. Namun, ”pemberi pinjaman jelas lebih bersedia untuk mengerjakan rencana, ” lapor William Sanchez dari Tampa Bay Community Development Corporation di Clearwater, Florida. Anda hanya harus siap untuk mantap dalam mengejar bantuan dari para ahli dan opsi dari pemberi pinjaman Anda.

5. Cari konselor perumahan gratis atau murah. Kunjungi situs web Departemen Perumahan dan Pengembangan Urban AS untuk mencari konselor bersertifikat HUD. Yayasan nirlaba untuk Konseling Kredit juga memiliki Pusat Sumber Daya Krisis Homeowner online yang dapat menghubungkan Anda langsung ke agen konseling anggota. Situs ini memiliki kuis yang dapat Anda ambil secara anonim untuk menilai risiko Anda. Dan NeighborWorks America, sebuah organisasi nirlaba nasional yang dibuat oleh Kongres, mendukung hotline nasional yang dipublikasikan dengan baik, 888-995-HOPE; itu menjanjikan untuk menghubungkan Anda dengan seorang penasihat hidup.

6. Dapatkan ahli yang memenuhi syarat untuk membantu Anda menavigasi.

Anda mungkin ingin mengambil tindakan di beberapa bidang dengan menghubungi pengacara juga. Jangan pergi ke tempat-tempat yang mengiklankan perbaikan di TV, Internet, atau tiang telepon. Dan tutup telepon pembeli palsu yang menawarkan untuk menyembuhkan masalah Anda dengan membeli rumah Anda dan menyewakannya kembali kepada Anda sampai Anda dapat membelinya kembali. Untuk menemukan pengacara yang Anda percayai, hubungi agen yang berafiliasi dengan Legal Services Corp. (jika tingkat penghasilan Anda cukup rendah untuk memenuhi syarat untuk bantuan mereka), atau hubungi asosiasi county atau state bar Anda.

7. Periksa untuk melihat apakah Anda memenuhi syarat untuk bantuan khusus. Jika Anda memiliki hipotek tingkat-disesuaikan dan peringkat kredit yang baik, program federal FHASecure mungkin dapat menyediakan opsi pembiayaan kembali dengan tingkat bunga tetap. Jika Anda adalah anggota layanan bersenjata aktif atau telah bertugas dalam 90 hari terakhir, Servicemembers Civil Relief Act menawarkan perlindungan penyitaan.

8. Jangan menganggap kebangkrutan sebagai jalan keluar yang mudah. Di bawah undang-undang saat ini, kebangkrutan dapat memperlambat atau menghentikan penyitaan dalam beberapa kasus, tetapi Anda perlu mencari nasihat hukum dari sumber tepercaya sebelum melanjutkan. Hakim kebangkrutan tidak diizinkan untuk merestrukturisasi hutang pada hipotek yang mencakup tempat tinggal utama. "Peminjam dapat mengajukan kebangkrutan Bab 13, yang akan menahan sementara pada tindakan penyitaan. Masalahnya adalah bahwa untuk mempertahankan rencana Bab 13, peminjam dalam hipotek berbiaya tinggi harus dapat melakukan pembayaran dalam hipotek maju, dan juga untuk membayar persentase dari tunggakan dan hutang lainnya setiap bulan, "kata Josh Zinner dari Proyek Advokasi Pengembangan Ekonomi Lingkungan di New York. Kongres telah mengusulkan undang-undang baru yang memungkinkan hakim kebangkrutan untuk mengurangi utang hipotek bagi peminjam yang memiliki subprime atau hipotek non-tradisional. Tapi Foreclosure Prevention Act 2008 menghadapi perlawanan keras dari bankir hipotek dan Gedung Putih. Dan beberapa program bantuan, seperti Proyek Lifeline, tidak tersedia untuk peminjam yang telah bangkrut.

9. Sementara itu, usahakan pembayaran Anda tetap terbaru. Mindy Wright, seorang penasihat perumahan di Elyria, Ohio, mengatakan orang sering melakukan kesalahan dengan melunasi tagihan kartu kredit sebelum melakukan pembayaran hipotek bulanan mereka. Mengapa? Perusahaan kartu kredit segera menghubungi mereka ketika mereka melewatkan pembayaran, dan sering menggunakan taktik yang mengancam. Bank menunggu lebih lama untuk berkomunikasi, dan menggunakan surat. Pada saat peminjam mendapatkan surat dari bank yang memberitahukan mereka bahwa mereka terlambat dengan pembayaran, mereka "sudah berhutang biaya di atas biaya, " kata Wright. "Biasanya, ketika Anda terlambat membayar cicilan, Anda tidak mendengar dari pemberi pinjaman sampai Anda berusia 60, bahkan 90 hari terlambat. Dengan kartu kredit, segera setelah Anda kehilangan pembayaran, mereka akan menelepon dan mengganggu Anda hari itu dan malam. Itu mengisyaratkan orang untuk melakukan pembayaran. " Wright menyarankan pemilik rumah untuk menunda perusahaan kartu kredit dan membayar pembayaran hipotek mereka terlebih dahulu. "Jika Anda tidak membayar tagihan kartu kredit, itu mungkin merusak skor kredit Anda, tetapi penyitaan akan berdampak pada skor kredit Anda jauh lebih negatif - ditambah Anda tidak akan punya tempat tinggal, " katanya.

10. Kencangkan ikat pinggang Anda.

Menyingkirkan kemewahan seperti TV kabel akan memberi Anda kredibilitas ketika Anda duduk untuk melakukan negosiasi ulang. Untuk membawa uang ke meja, bersedialah untuk menguangkan aset seperti perhiasan atau mobil. "Para pelayan ingin melihat Anda berkorban. Tunjukkan upaya, " kata Michael van Zalinger, direktur layanan kepemilikan rumah untuk Neighborhood Housing Services of Chicago. Dan pastikan untuk menyusun akuntansi terperinci dari pengeluaran Anda dan kumpulkan potongan pembayaran, laporan manfaat, dan pengembalian pajak. Anda akan membutuhkan catatan-catatan ini ketika Anda berbicara dengan bank.

11. Biasakan diri dengan berbagai latihan hipotek. Solusi terbaik adalah dengan membiayai kembali hipotek jangka panjang dengan tingkat yang masuk akal, tetapi - dengan persyaratan yang semakin sulit di sekitar peringkat kredit peminjam - Anda mungkin tidak memenuhi syarat untuk opsi ini. Anda juga mungkin tidak mampu membayar biayanya. Selain itu, sebuah laporan baru saja keluar dari sekelompok regulator negara mengatakan opsi pembiayaan kembali telah "hampir menguap."

• Rencana pembayaran lebih mudah didapat dan akan memberi Anda ruang bernapas jangka pendek. Dalam skenario ini, pemberi pinjaman memotong sebagian dari jumlah yang lewat karena pembayaran bulanan berturut-turut, mungkin setelah menuntut beberapa dari jumlah jatuh tempo di muka. Namun, banyak advokat konsumen menyarankan agar rencana pembayaran untuk pemilik rumah dengan ARM subprime. "Mereka bukan solusi dan hanya mencegah hal yang tak terhindarkan, " kata Zinner.

• Modifikasi pinjaman lebih baik: Pemberi pinjaman menurunkan suku bunga dan / atau memperpanjang jadwal amortisasi. Pusat Pinjaman yang Bertanggung Jawab menganggap restrukturisasi yang sebenarnya adalah solusi terbaik. Konselor atau pengacara perumahan dapat membantu Anda menjelajahi opsi ini.

• Resor terakhir Anda adalah melepaskan rumah Anda. Jika Anda berutang lebih dari nilainya, pemberi pinjaman dapat mengizinkan Anda untuk menjualnya sambil mengampuni sisa hutang. Dengan cara ini, pemberi pinjaman Anda menghindari biaya penyitaan, dan Anda menghindari merusak kredit Anda. Anda juga dapat memberikan jaminan dengan menyerahkan akta Anda ke bank sebelum pemberi pinjaman Anda benar-benar mengajukan penyitaan. Jika pemberi pinjaman Anda menerima tawaran Anda "akta sebagai pengganti penyitaan, " seperti opsi ini diketahui, Anda secara sukarela mentransfer judul, keluar dari rumah - dan terus dengan hidup Anda. Anda menghindari ketenaran penyitaan, yang melibatkan publikasi tindakan di surat kabar lokal, penjualan sheriff atas rumah Anda, dan penggusuran. Peringkat kredit Anda akan tetap terpukul, tetapi Anda akan menghindari peluru penyitaan.