Renovasi yang memberi Anda pengembalian investasi Anda

Top of the list: dapur dan kamar mandi. Kolam renang tenggelam ke bawah.

Ilustrasi oleh Sarah Wilkins

Ilustrasi oleh Sarah Wilkens

Ini adalah pertanyaan mendasar yang dihadapi siapa pun yang pernah melakukan renovasi rumah: Seberapa besar kemungkinan saya mendapatkan uang kembali ketika saya menjual rumah saya? Tidak ada jawaban yang mudah, karena apa yang mungkin bersedia dibayar oleh pembeli tergantung pada banyak faktor - mulai dari pilihan proyek hingga bahan yang Anda gunakan hingga nilai rumah lain di lingkungan Anda. Tetapi penting untuk memiliki beberapa gagasan tentang apa yang mungkin bernilai bagi perbaikan Anda. Jika Anda ingin berinvestasi lebih banyak daripada yang dapat Anda harapkan untuk pulih karena Anda mencintai rumah Anda dan berencana untuk tinggal di dalamnya untuk waktu yang lama, itu bagus. Tetapi pertimbangkan pedoman berikut dan Anda akan menghindari kejutan tidak menyenangkan ketika tiba saatnya untuk memasang tanda Dijual di halaman.

Proyek Yang Membayar
Tidak semua proyek renovasi dibuat sama. "Orang-orang yang membeli rumah pertama-tama harus melihat dapur dan kamar mandi, " kata Kermit Baker, direktur program masa depan renovasi di Pusat Studi Perumahan Bersama di Universitas Harvard. Jadi, meskipun kamar-kamar ini bisa menjadi yang paling mahal untuk diulang, mereka lebih cenderung membayar sendiri. Menambah kamar, seperti ruang keluarga atau kamar utama, juga cenderung berjalan dengan baik pada waktu dijual kembali: Rumah yang lebih besar menuntut harga yang lebih tinggi.

Di ujung lain dari spektrum, kolam renang hampir tidak pernah mengembalikan biaya mereka, karena banyak pembeli tidak mau membayar lebih untuk sebuah rumah hanya untuk mendapatkan apa yang mereka anggap mengganggu pemeliharaan. Rumah kantor cenderung pengembalian rendah karena alasan yang sama: Hanya segelintir pembeli yang menginginkan ruangan yang dirancang untuk bekerja. (Pikirkan seperti ini: Seberapa tinggi premi yang akan Anda bayarkan untuk konversi jika Anda tidak akan pernah meletakkan top down?)

Dan hanya karena sebuah proyek itu mahal bukan berarti itu akan membayar lebih banyak. Seringkali, perbaikan kecil dapat menghasilkan dividen besar. Menurut analisis tahunan majalah Remodeling tentang biaya versus nilai, "face-lift" dapur - pengecatan, permukaan pemolesan, dan peremajaan peralatan - akan menghasilkan lebih dari desain ulang penuh. Kunci untuk mengurangi pengeluaran adalah membelanjakannya dengan bijak. "Jika Anda mengambil $ 20.000 dan membelanjakannya dengan bijaksana di dapur, Anda dapat membuatnya terlihat jutaan kali lebih baik, " kata editor senior Remodeling Jim Cory, yang mengawasi survei. "Desain dan pemilihan produk adalah kuncinya."

Gaya Yang Terakhir

Bahkan ketika pekerjaan renovasi Anda merupakan peningkatan yang menarik bagi sebagian besar pembeli, itu menambahkan sedikit nilai jika dilakukan hanya untuk selera Anda. "Anda mungkin menginginkan kamar di rumah Anda dalam bentuk kucing atau tikus, tetapi dapatkah Anda menemukan pembeli yang menginginkannya?" kata Gopal Ahluwalia, direktur penelitian di National Association of Home Builders. "Kamu harus berpikir di benakmu bahwa kamu harus menjual suatu hari nanti."

Jika Anda tinggal di permata Pengrajin dan ingin menambahkan ruang keluarga, misalnya, jaga agar desain tetap selaras dengan tampilan dan nuansa asli. Itu berlaku untuk ketinggian langit-langit serta gaya jendela dan cetakan. "Anda tidak ingin kehilangan integritas rumah, " kata Bobbi Chasin, seorang agen real estat di Evanston, Illinois. "Meletakkan kotak besar di bagian belakang rumah akan merusak seluruh penampilan."

Hal yang sama juga berlaku untuk proyek-proyek kecil. Misalnya, ketika memilih lemari dapur, meja, dan lantai, bertujuan untuk warna dan gaya klasik atau netral. "Bertahun-tahun yang lalu, saya memiliki klien yang menginginkan dapur ungu, untuk mencocokkan nat ungu di perapiannya, " kata Mark Scott, seorang remodeler di Bethesda, Maryland. Scott berargumen dengan keras menentangnya, tetapi pemilik rumah bersikeras bahwa dia berencana untuk tinggal di rumah selama sisa hidupnya. Jika Anda tidak dapat membuat komitmen semacam itu, jangan berharap orang lain membayar untuk pilihan unik dan funky Anda.

Masalah Lingkungan

Sebelum Kevin dan Julianne Warren menghabiskan $ 42.000 untuk merombak dapur di rumah peternakan tahun 1950-an mereka yang detail, rumah itu mungkin bernilai sekitar $ 150.000. Tetapi lokasi mereka, bagian Forest Hills dari Grand Rapids, Michigan, memberi mereka kepercayaan diri bahwa perbaikan itu adalah taruhan yang cerdas. "Ini adalah lingkungan kelas atas untuk sekolah. Semua orang mencoba masuk ke area ini, " kata Kevin.

Bahkan lebih baik, rumah Warrens dikelilingi oleh properti senilai $ 200.000 atau lebih. Itu berarti mereka belum menentukan harga keluar dari pasar lokal, pertimbangan yang sangat penting dengan proyek renovasi apa pun. "Apakah kamu akan melakukan pekerjaan yang membuat rumahmu bernilai $ 300.000 ketika itu berada di lingkungan $ 100.000?" tanya Israel Ramos, agen real estat di Phoenix, Arizona.

"Jangan melebihi batas untuk lingkungan itu, atau kamu tidak akan mendapatkan uangmu kembali." Sama seperti biaya rumah Anda harus sesuai dengan lingkungan Anda, perbaikan Anda harus sesuai dengan nilai rumah Anda. Di Seattle, agen real estat Kay Rigley baru-baru ini menemukan bahwa mantan klien menghabiskan $ 90.000 untuk merenovasi dua kamar mandi, lengkap dengan lantai berpemanas dan ubin Italia. "Aku berkata, 'Aku berharap kamu berbicara denganku dulu, '" katanya. Di antara apa yang mereka bayarkan untuk properti dan perbaikan lainnya, pemiliknya menghabiskan lebih dari setengah juta dolar untuk sebuah rumah yang diperkirakan oleh Rigley bernilai paling banyak $ 450.000.

Wilayah
Bagian mana dari negara tempat Anda tinggal memengaruhi beberapa keputusan renovasi. Tenaga kerja cenderung lebih murah di Selatan daripada di Timur Laut, misalnya - cukup sehingga survei tahunan Renovasi harga kamar tidur utama yang sama di $ 59.401 di Louisville, Kentucky, dan $ 73.814 di Westchester, New York. Faktor lokal juga mempengaruhi permintaan. Pembeli di mana-mana mungkin akan menyukai ruang keluarga baru yang ditunjuk dengan baik. Tapi perapian menjual lebih baik di Utara daripada di Selatan, dan deck menambah nilai di iklim yang lebih hangat. Tidak ada aturan keras dan cepat, tetapi mengawasi tren lokal adalah cara yang baik untuk memastikan bahwa pilihan Anda akan menarik bagi pemburu rumah.

Pasar
Di mana perbedaan regional benar-benar berperan adalah di pasar real estat. Jika perumahan sangat diminati, pembeli cenderung bersedia membayar lebih untuk perbaikan Anda. Pembangun Bethesda, Scott, mengatakan dia baru-baru ini menagih $ 300.000 untuk dapur yang diperluas, ruang sarapan, dan ruang belajar - renovasi termahal per kaki persegi yang pernah dia lakukan. Tetapi pasangan itu mendapatkan uang kembali ketika mereka membeli rumah yang bahkan lebih besar tahun lalu. "Di sekitar wilayah Washington, DC, jauh berbeda dari Missouri, " Scott mengamati. "Orang-orang dibayar banyak sekali untuk berada di sini."

Namun hati-hati. Bahkan di pasar yang kuat, Anda dapat melakukan renovasi berlebihan. Brett Weinstein, seorang broker real estat di Oakland, California, telah hidup melalui booming perumahan Bay Area. Sementara harga tetap tinggi, katanya, "jika seseorang membayar $ 200.000 dari harga yang diminta tahun lalu, mereka membeli ketika pasar sedang panas. Jadi jika mereka ingin menghabiskan $ 60.000 untuk renovasi dapur, mereka harus tinggal di sana sedikit lebih lama untuk melihat uang itu kembali. "

Garis Waktu

Seperti yang ditunjukkan Weinstein, semakin lama Anda tinggal di rumah, semakin besar kemungkinan Anda akan mengganti biaya. Dengan harga rumah naik sekitar 5 persen setahun, pengeluaran Anda pada akhirnya akan diserap ke dalam peningkatan nilai properti. (Plus, Anda akan dapat menikmati renovasi Anda selama bertahun-tahun itu.) Beberapa peringatan: Tidak ada hukum alam yang mengatakan harga harus naik, jadi jangan terlalu bergantung pada benjolan tahunan itu. Dan ingat bahwa kadang-kadang hidup dapat melengkung, dan Anda mungkin harus meletakkan rumah Anda di pasar lebih cepat dari yang diharapkan.

Untuk beberapa proyek, waktu juga merugikan Anda. "Ada depresiasi gaya, " kata Harvard's Baker. "Semua mode sekarang adalah untuk merobohkan dinding dan membuat kamar-kamar besar. Tetapi sepuluh tahun dari sekarang, itu mungkin tidak selalu menjadi masalah." Dapur dan kamar mandi sangat rentan terhadap tampilan yang ketinggalan zaman, karena siapa pun yang tidak sengaja menemukan peralatan hijau alpukat di rumah impian mereka dapat memberi tahu Anda.

Yang tidak terduga
Jika Anda berpikir sebuah proyek akan membayar untuk dirinya sendiri, tetapi hanya sedikit, bersiaplah untuk sesuatu untuk memberi tip saldo terhadap Anda. Renovasi rumah penuh dengan biaya "tersembunyi": biaya tambahan ketika proyek memakan waktu lebih lama dari yang direncanakan; biaya para ahli untuk pengujian asbes atau perhitungan kehilangan panas; pembayaran bunga bulanan untuk pinjaman ekuitas rumah. Belum lagi pajak properti yang lebih tinggi yang harus Anda bayar ketika rumah baru Anda dan yang telah diperbaiki dinilai kembali.

Ketika semua dikatakan dan dilakukan, sebagian besar ahli menyarankan perbaikan rumah sebagai investasi. Jadilah cerdas tentang apa yang Anda habiskan, tentu saja. Tapi setumpuk baru bukan reksa dana. Agen real estat Chasin menyarankan bahwa begitu Anda selesai mengerjakan pekerjaan rumah, buat keputusan berdasarkan apa yang Anda inginkan dan apa yang mampu Anda bayar. "Saya punya daftar di mana sang suami mengambil pensiun dini, jadi istrinya meyakinkan dia untuk memasukkan kantor rumah yang sangat mahal seharga $ 50.000. Akhirnya mereka pindah ke Florida, dan mereka tidak mendapatkan uang dari kantor rumah itu, "Kata Chasin. "Tapi dia tidak peduli. Itu membuatnya bahagia."

Pengembalian dana oleh Proyek
Sejak pertengahan 1980-an, majalah Renovasi telah melakukan analisis tahunan biaya versus nilai untuk proyek renovasi rumah di seluruh negeri. Dengan polling agen real estat dan penilai di berbagai daerah, para editor menentukan tentang berapa banyak biaya proyek untuk menyelesaikan dan berapa banyak perbaikan yang mungkin menambah harga jual rumah satu tahun kemudian. Laporan ini secara luas dianggap sebagai studi subjek yang paling otoritatif. Tetapi bahkan Jim Cory, editor yang bertanggung jawab atas survei ini, mengakui itu hanya berjalan sejauh ini. "Kami memberikan patokan dengan studi kami, " katanya. "Kasus harus diputuskan secara individual."